În România, există percepţia/impresia că cea mai bună investiţie este să cumperi un apartament şi să îl dai în chirie. Din chirie se plăteşte rata la bancă, iar în final rămâi cu apartamentul achitat. Când se vorbeşte despre investiţie imobiliară simplă întotdeauna se aplează la trecut pentru a justifica achiziţia unui apartament/garsoniere. Cu toţii ne aducem aminte perioada fabuloasă dintre începutul anilor 2000 şi toamna lui 2008, când, practic, preţul apartamentelor a crescut de 10 ori. Şi acum îmi aduc aminte de exemplul în care un apartament de 2 camere în Capitală, la Lujerului, costa 12.000 de euro, iar pe vârful crizei imobiliare, vara lui 2008, ajunsese la 120.000 de euro. După ce a venit criza, în câteva luni, preţul acelui apartament s-a prăbuşit la 50.000-60.000 de euro, deci cei care l-au cumpărat pe vârf au pierdut jumătate din valoarea lui. Iar dacă adăugăm rata de la bancă, pierderea este mai mult de 100%. Dar să lăsăm trecutul şi să revenim în zile de astăzi, în martie 2023. Cât de rentabil este să cumperi acum un apartament ca o investiţie pe termen lung? Pornim de la o garsonieră cumpărată în Capitală cu 55.000 de euro, la care mai adăugăm 5.000 de euro mobilatul, ceea ce duce preţul la 60.000. Chiria pentru această garsonieră este de 320 euro/lună.
Avem următoarele variante:
1. Dacă ai deja nişte economii în euro şi cumperi garsoniera fără credit, la chiria pe care o primeşti de 3.840 de euro pe an ajungi la un randament brut de 6,4%. Dacă din chiria pe care o primeşti pui bani de-o parte pentru întreţinere şi reparaţii, cel mai probabil ajungi la un randament net de 5% pe an. Când faci comparaţia cu un depozit bancar, unde acum dobânda a ajuns la 2,5% pe an, într-un caz fericit, rezultă că ai un câştig mai mare din zona imobiliară faţă de dobânda bancară.
Dacă ai noroc să crească piaţa chiriilor sau valoarea garsonierei să crească, tot ce este în plus faţă de valoarea achiziţiei este câştig net.
2. Dacă îţi cumperi garsoniera cu un credit în euro, unde dobânda este de Euribor Ă2 pp, rezultă că trebuie să plăteşti o dobândă de 4,5, chiar 5% pe an. Dacă faci comparaţie cu randamentul obţinut acum, rezultă că nu câştigi nimic. Poţi doar să câştigi dacă chiria creşte peste 320 de euro pe lună sau valoarea apartamentului este mai mare faţă de momentul achiziţiei.
3. Dacă ai lei sau euro pe care îi schimbi în lei şi pui banii la bancă la o dobândă de 7,5% pe an, cel puţin pe 3 ani cât sunt dobânzile acum, şi dacă cursul valutar leu/euro nu creşte, rezultă că este mai rentabil să îţi ţii banii la bancă, cel puţin pe termen scurt, versus câştigul pe care l-ai obţine prin închirierea apartamentului. Poţi să câştigi doar dacă chiria creşte şi dacă preţul apartamentului este mai mare faţă de momentul achiziţiei.
4. Dacă iei un credit în lei pentru a cumpăra acea garsonieră şi a o da în chirie,